czwartek, 20 października 2011

RAPORT OKREŚLAJĄCY POTENCJAŁ INWESTYCYJNY DZIAŁKI BUDOWLANEJ – CZĘŚĆ 1

W nawiązaniu do poprzednich artykułów chcemy przybliżyć sposób przeprowadzenia analizy dotyczącej możliwości zabudowy działki budowlanej oraz aspekty prawne i lokalizacyjne wpływające na potencjał inwestycyjny nieruchomości.



W pierwszej kolejności zajmiemy się sytuacją, w której nie obowiązuje MPZP. Zakładamy więc potencjalną sytuację, w której zamierzamy złożyć wniosek o decyzję o warunkach zabudowy. Treść decyzji i warunki w niej zawarte są przewidywalne, i możliwe do określenia przed jej wydaniem pod warunkiem, że zostanie przeprowadzona rzetelna analiza uwarunkowań prawnych i lokalizacyjnych. Ale po co ją robić, skoro po uzyskaniu decyzji wszystko stanie się jasne?


Po pierwsze – wcale nie stanie się jasne. Parametry zabudowy określone w decyzji wz, a raczej sposób ich realizacji podlega na dalszym etapie rozstrzygnięciom Prawa Budowlanego i wielu innych aktów prawnych. Dlatego taki sam zapis w kilku decyzjach „wz” może być zrealizowany na wiele różnych sposobów w odniesieniu do różnych uwarunkowań lokalizacyjnych.


Po drugie – Określenie brzmienia zapisów decyzji o warunkach zabudowy daje Inwestorowi:

  • Możliwość podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości bądź odstąpienia od transakcji.
  • Możliwość długofalowego planowania finansowania i potencjalnych zysków i kosztów.

Przejdźmy jednak do szczegółów

Analizie podlega:
  • Linia zabudowy – jej lokalizacja nie jest oczywista (pisaliśmy o tym tutaj i tutaj), i może przesądzić o współczynniku wykorzystania powierzchni terenu inwestycyjnego.
  • Wskaźniki wielkości nowej zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej – określany w odniesieniu do terenów sąsiednich.
  • Szerokość elewacji frontowej.
  • Wysokość elewacji frontowej.
  •  Geometria dachu.

Analizy dokonujemy według metodologii stosowanej przez urzędników podczas wykonywania ANALIZY ARCHITEKTONICZNO – URBANISTYCZNEJ zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r.

W kolejnym artykule zajmiemy się rozstrzygnięciami instytucji wydających opinie i warunki do decyzji „wz” na etapie postepowania administracyjnego i ich wpływem na możliwości inwestycyjne działki budowlanej.

Piotr Wiśniewski, architekt

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz