ZAKUP NIERUCHOMOŚCI BUDOWLANEJ – WSPÓŁPRACA Z ARCHITEKTEM

Wszystko zaczyna się w momencie podejmowania decyzji o zakupie terenu inwestycyjnego. Jednak to nie cena i lokalizacja działki budowlanej decyduje o sukcesie inwestycji, albo raczej nie w pierwszej kolejności. Decydujący jest potencjał inwestycyjny nieruchomości, który może być znikomy, pomimo atrakcyjnej ceny i znakomitej lokalizacji. Powodem są pułapki prawne w decyzjach o warunkach zabudowy oraz w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Współpraca z architektem jest kluczowa w rozpoznaniu potencjału inwestycyjnego nieruchomości i powinna zostać zainicjowana przed jej zakupem. Oto kilka przesłanek przemawiających za tą tezą:

• Architekt dokona analizy możliwości zabudowy działki budowlanej poprzez zdefiniowanie ograniczeń prawnych, lokalizacyjnych i użytkowych.
• Wskaże szereg działań zmierzających do określenia cech jakościowych terenu inwestycyjnego (m. in. możliwy dostęp do infrastruktury technicznej, charakterystykę geologiczną gruntu, sposób postępowania w zakresie ochrony środowiska).
• Opracuje możliwe warianty zabudowy i wskaże potencjalne korzyści dla inwestora poprzez ich analizę.
• Wskaże zależności pomiędzy planami realizacyjnymi Inwestora, a możliwościami uzyskania właściwych zapisów w decyzji o warunkach zabudowy lub opracuje właściwą interpretacje zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
• Opracuje koncepcje architektoniczno – budowlaną jako właściwą odpowiedź na zamierzenia Inwestora.
• Pozyska dokumentację prawną zmierzającą do realizacji inwestycji.

Działania te podjęte na etapie decyzji o zakupie nieruchomości gruntowej optymalizują proces inwestycyjny i pomagają podjąć decyzję o ewentualnym odstąpieniu od transakcji lub zweryfikowaniu oceny opłacalności przedsięwzięcia biznesowego.

Analiza pewnego przypadku.

Pewien inwestor zdecydował o zakupie nieruchomości gruntowej w centrum Krakowa. Decyzja została podjęta na podstawie przedstawionej przez sprzedającego koncepcji architektonicznej określającej możliwa do uzyskania powierzchnię PUM. Cena została określona w oparciu o wartość kwotową do 1m² powierzchni PUM.

Szczegółowa analiza przypadku (dokonana po zakupie nieruchomości) wskazała na następujące fakty i ograniczenia:

1. Sprzeczne zapisy w planie miejscowym skutkujące brakiem możliwości określenia możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej obiektu.
2. Konieczność odbycia szczegółowych konsultacji z władzami administracji publicznej w kwestii interpretacji sprzecznych zapisów planu miejscowego.
3. Konieczność uzyskania szczegółowych konsultacji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w celu uzyskania opinii na temat możliwej wielkości planowanej zabudowy.

Efektem szczegółowej analizy było sformułowanie wniosków, z których najważniejszy określał realne szanse na uzyskanie powierzchni użytkowej obiektu na poziomie ok. 50% w stosunku do deklarowanej przez sprzedającego nieruchomość. Wykonana wcześniej koncepcja architektoniczna nie odzwierciedlała rzeczywistego potencjału działki budowlanej i była wykonana w celu maksymalizacji zysku z jej sprzedaży.

Zachęcamy do współpracy z architektem na wstępnym etapie planowania inwestycji budowlanej oraz wspólnej analizy ryzyka inwestycyjnego.


Piotr Wiśniewski, architekt