PRZEBUDOWA (ADAPTACJA) KAMIENICY A MIEJSCA POSTOJOWE

Kolejny absurd wynikający z zachłanności i pozycji monopolisty krakowskiego ZIKiT. Każda próba zagospodarowania poddaszy nieużytkowych w kamienicach na cele mieszkalne, w Krakowie obarczona jest obecnie wielkim ryzykiem. Prawdę mówiąc zawsze tak było ze względu na wymagania dotyczące niezbędnej ilości miejsc postojowych. Każda decyzja o warunkach zabudowy dla takich inwestycji, pod wpływem nie dającej się oprotestować jednostronnej decyzji ZIKiT, definiowała obowiązek ich zapewnienia, oczywiście poza terenami dróg publicznych.

Dzisiaj jednak sytuacja się zmienia i komplikuje bardziej niż dotychczas, ponieważ Wydział Architektury UMK nie akceptuje jednej z możliwości rozwiązania problemu, polegającej na korzystaniu z ogólnodostępnych (chociaż prywatnych i płatnych) parkingów znajdujących się w okolicy. Dlaczego tak jest? Nie wiemy.

Nie wiemy również (chociaż intensywnie wysilamy nasz intelekt) jak zapewnić niezbędną ilość miejsc postojowych tylko i wyłącznie na terenie inwestycji - istniejące zabytkowe kamienice na terenach śródmiejskich nie pozostawiają przecież "dużego" pola manewru w tej kwestii.

Wiemy jednak jak skutecznie ominąć problem wykorzystując zmiany w interpretacji przepisów. Ponieważ Urzędnicy  są zmienni w swoich "uczuciach" i często zmieniają zdanie w pewnych kwestiach, więc my szybko dostosowujemy się do sytuacji i znajdujemy rozwiązania.

Zapraszamy więc do współpracy!

Przeciwnikom każdej nowej inwestycji (i zdeklarowanym wrogom developerów) przypominamy, że adaptacje poddaszy na cele mieszkalne połączone z przebudowami i modernizacjami zabytkowych kamienic nie muszą oznaczać zwiększenia ilości samochodów parkujących w "centrum". Takie mieszkania chętnie kupują i wynajmują osoby nie korzystające na co dzień z samochodów. Dostępność komunikacji miejskiej jest w obszarach śródmiejskich nie do przecenienia.

Wydaje się, że działania oparte na kompromisie pomiędzy interesem prywatnym a publicznym dają szansę na rewitalizację wielkich obszarów zabytkowej zabudowy pozostającej w rękach prywatnych. Szczególnie w Krakowie. Jeżeli ktoś zna inny skuteczny sposób na rozwiązanie problemu to zapraszam do dyskusji.

Piotr Wiśniewski, architekt

JAK CENIĄ NASZĄ PRACĘ INWESTORZY?

Dzisiaj będzie tylko krótka historyjka:

Pewien inwestor opublikował zaproszenie do złożenia oferty na wykonanie koncepcji architektonicznej budynku, a załącznikiem do tej oferty miała być.... koncepcja architektoniczna. Hmmm...?

Piotr Wiśniewski, architekt

JEŻELI KUPUJESZ MIESZKANIE LUB JESTEŚ DEVELOPEREM......

zwróć szczególną uwagę na wnioski płynące z zapisów paragrafu 93 "warunków technicznych". Pośrednio z zapisów tych wynika, że w mieszkaniu jednopokojowym nie można realizować i projektować aneksów kuchennych otwartych na pokój dzienny! Jest to możliwe jedynie w mieszkaniu wielopokojowym. 

W mieszkaniu jednopokojowym (często zwanym studiem) można stosować kuchnię jako oddzielne pomieszczenie, lub jako wnękę w przedpokoju.

Dlaczego więc na rynku pierwotnym w ofercie developerów znajduje się cała masa takich niewłaściwie zaprojektowanych i zrealizowanych mieszkań - sam nie potrafię odpowiedzieć na to pytanie. Mogę tylko przypuszczać, że przyczyną jest duża trudność w zaprojektowaniu bardzo małego mieszkania uwzględniającego ten przepis. Wnęka kuchenna w przedpokoju jest "niepoprawna politycznie" - pamiętamy takie rozwiązania w małych mieszkaniach budowanych w czasach "słusznie minionych". Aneks kuchenny w pokoju dziennym sztucznie zwiększa jego powierzchnię. Pamiętajmy o wrażeniu przestrzeni u klienta, który ogląda mieszkanie o pow. 30 m2!

Poza tym ten jedyny pokój w takim mieszkaniu, zgodnie z przepisami, powinien mieć powierzchnię min. 16 m2. Dodając do śmiesznie małej powierzchni pokoju właściwego powierzchnię aneksu może uda się spełnić ten warunek.

Cóż, tylko klienci mogą zmienić ten obecnie powszechnie panujący trend w budownictwie mieszkaniowym, polegający na projektowaniu i budowaniu mieszkań, w których nie da się mieszkać i w dodatku niezgodnie z przepisami prawa.

Zobaczymy kiedy to się zmieni - chyba nie prędko!

Piotr Wiśniewski, architekt

ZAMÓWIENIA PUBLICZNE - TROPIMY ABSURDY

W ramach pozyskiwania nowych zleceń analizujemy ogłoszenia o zamówieniach publicznych na wykonanie dokumentacji projektowych, nawet na najmniejsze i dość proste zadania inwestycyjne, co może stanowić dobrą szansę na podnoszenie kwalifikacji młodych i nowych pracowników. Już po kilku dniach zaangażowania w te poszukiwania postanowiliśmy powrócić do redagowania trochę zaniedbanego przez nas bloga aby podzielić się z Wami na gorąco naszymi spostrzeżeniami.

Specyfikacje, jak można było się spodziewać zawierają zapisy co najmniej zastanawiające, często śmieszne i żenujące. Oto przykłady:

1. Zamówienie na wykonanie projektu remontu elewacji budynku. Termin realizacji - 1 miesiąc od dnia ogłoszenia przetargu. W ramach zlecenia wymagane uzgodnienie projektu z konserwatorem zabytków i dokonanie zgłoszenia. Procedury wymagając więc co najmniej 2 miesiące na ich realizację (na brak sprzeciwu do zgłoszenia można oczekiwać do 1 miesiąca). Wykonanie inwentaryzacji, dokumentacji projektowej, kosztorysów i specyfikacji technicznej - no nie wiem, ale "super bohater" architektoniczny może wykonałby te prace w 2 tygodnie. Mamy więc w rezultacie 2,5 miesiąca, co stanowi niezbędne minimum. No cóż....
2. Zamówienie na wykonanie projektu remontu tarasu. Wymagania - udokumentowanie wykonania w ciągu ostatnich 3 lat co najmniej dwóch projektów remontów tarasów :) Prowadzimy praktykę zawodową już (a może dopiero, kto wie) od 13 lat, a pod szyldem własnej firmy od 8 lat. Niestety nie jesteśmy wystarczająco doświadczeni, aby wziąć udział w tym przetargu!
3. Zamówienie na wykonanie projektów rozbiórki kilku obiektów budowlanych. Termin złożenia oferty - 3 dni od daty ogłoszenia przetargu. Termin realizacji - 1 miesiąc łącznie z decyzją o pozwoleniu na rozbiórkę (procedura trwa 2 miesiące) i uzgodnieniem z konserwatorem (1 miesiąc). O zakresie dokumentacji już nie napiszę bo to chyba nie ma znaczenia.

Odnoszę wrażenie, ale może się mylę....

Może na wszelki wypadek zadam pytanie, zamiast konkluzji: Czy ogłoszeniodawcy chcą aby w ogóle ktoś wystartował w przetargu, czy może zwycięzca został już wyłoniony dawno temu?

Ciąg dalszy nastąpi.

Piotr Wiśniewski, architekt