W nawiązaniu do poprzednich artykułów chcemy przybliżyć sposób przeprowadzenia analizy dotyczącej możliwości zabudowy działki budowlanej oraz aspekty prawne i lokalizacyjne wpływające na potencjał inwestycyjny nieruchomości.
W pierwszej kolejności zajmiemy się sytuacją, w której nie obowiązuje MPZP. Zakładamy więc potencjalną sytuację, w której zamierzamy złożyć wniosek o decyzję o warunkach zabudowy. Treść decyzji i warunki w niej zawarte są przewidywalne, i możliwe do określenia przed jej wydaniem pod warunkiem, że zostanie przeprowadzona rzetelna analiza uwarunkowań prawnych i lokalizacyjnych. Ale po co ją robić, skoro po uzyskaniu decyzji wszystko stanie się jasne?
Po pierwsze – wcale nie stanie się jasne. Parametry zabudowy określone w decyzji wz, a raczej sposób ich realizacji podlega na dalszym etapie rozstrzygnięciom Prawa Budowlanego i wielu innych aktów prawnych. Dlatego taki sam zapis w kilku decyzjach „wz” może być zrealizowany na wiele różnych sposobów w odniesieniu do różnych uwarunkowań lokalizacyjnych.
Po drugie – Określenie brzmienia zapisów decyzji o warunkach zabudowy daje Inwestorowi:
Po pierwsze – wcale nie stanie się jasne. Parametry zabudowy określone w decyzji wz, a raczej sposób ich realizacji podlega na dalszym etapie rozstrzygnięciom Prawa Budowlanego i wielu innych aktów prawnych. Dlatego taki sam zapis w kilku decyzjach „wz” może być zrealizowany na wiele różnych sposobów w odniesieniu do różnych uwarunkowań lokalizacyjnych.
Po drugie – Określenie brzmienia zapisów decyzji o warunkach zabudowy daje Inwestorowi:
- Możliwość podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości bądź odstąpienia od transakcji.
- Możliwość długofalowego planowania finansowania i potencjalnych zysków i kosztów.
Przejdźmy jednak do szczegółów
Analizie podlega:
- Linia zabudowy – jej lokalizacja nie jest oczywista (pisaliśmy o tym tutaj i tutaj), i może przesądzić o współczynniku wykorzystania powierzchni terenu inwestycyjnego.
- Wskaźniki wielkości nowej zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej – określany w odniesieniu do terenów sąsiednich.
- Szerokość elewacji frontowej.
- Wysokość elewacji frontowej.
- Geometria dachu.
Analizy dokonujemy według metodologii stosowanej przez urzędników podczas wykonywania ANALIZY ARCHITEKTONICZNO – URBANISTYCZNEJ zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r.
W kolejnym artykule zajmiemy się rozstrzygnięciami instytucji wydających opinie i warunki do decyzji „wz” na etapie postepowania administracyjnego i ich wpływem na możliwości inwestycyjne działki budowlanej.
Piotr Wiśniewski, architekt
Ciekawy wpis. W sumie nigdy nie zastanawiałem się na jakiej podstawie określa się potencjał inwestycyjny danej działki, ale teraz już wiem.
OdpowiedzUsuń