wtorek, 4 marca 2014

SPECYFIKA ARCHITEKTONICZNYCH ZADAŃ PROJEKTOWYCH

Przed zleceniem prac projektowych architektowi definiuje się na potrzeby zamówienia ich zakres.
Obecnie wśród inwestorów, zarówno prywatnych jak i instytucjonalnych, panuje tendencja do takiego definiowania zadań projektowych, aby w ich zakresie znalazło się jak najwięcej usług i opracowań. Z ich punktu widzenia założenie to jest prawidłowe, gdyż, ich zdaniem, minimalizuje ryzyko wystąpienia niespodziewanych przeszkód w realizacji inwestycji.

Czy w istocie tak właśnie jest?

Z punktu widzenia architekta sytuacja przedstawia się nieco inaczej. Jest bowiem faktem, że rezultatem realizacji niektórych etapów procesu projektowego jest możliwość zdefiniowania etapu kolejnego. Jak zatem ocenić zakres prac projektowych, ich koszt oraz termin wykonania, jeżeli w zasadzie na początkowym etapie planowania inwestycji nie jest to możliwe. Aby wyjaśnić ten tok myślenia posłużę się przykładami.

Pierwszym etapem inwestycji jest pozyskanie dokumentów i wykonanie opracowań przedprojektowych, które definiują kształt inwestycji, m.in. warunków technicznych na dostawę mediów. Jak w takim razie ocenić zakres prac projektowych, jeżeli warunki nie zostały jeszcze wydane? Nie wiemy czy będziemy projektować przyłącza, czy kilkaset metrów sieci biegnącej dodatkowo po terenach prywatnych. Może przecież okazać się, że realizacja inwestycji w ogóle nie jest możliwa, lub koszt prac projektowych i czas na ich realizację znacznie wzrośnie.

Inwestorzy i zamawiający łączą również w jeden "pakiet" takie etapy realizacji procesu projektowego jak:
  • Koncepcję architektoniczną i projekt budowlany.
  • Ekspertyzę techniczną i projekt budowlany.
  • Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i koncepcję architektoniczną.
  • Inwentaryzację i projekt budowlany.
W każdej z powyższych przykładowych "par", pierwsza definiuje drugą - jej zakres i cenę wykonania, a także czas potrzebny na wykonanie dokumentacji.

Zdarzają się przypadki, w których ciąg niemożliwych do oceny i zdefiniowania etapów prac projektowych jest znacznie dłuższy, co zupełnie uniemożliwia ich wycenę i złożenie rzetelnej oferty.

Zamawiający prace projektowe z uporem żądają od architektów przejęcia na swoje barki odpowiedzialności za wykonanie nieprzewidzianych wcześniej prac i usług. Wydaje się, że zabezpieczają w ten sposób swój interes, a w rzeczywistości jest zupełnie odwrotnie. Celem podstawowym i rezultatem takich działań nie jest skuteczna i szybka realizacja inwestycji, a w takiej sytuacji kto wygrywa?


W następnym artykule opiszemy, jak naszym zdaniem należy etapować prace projektowe (również w kontekście zamówień publicznych i treści tzw. SIWZ), aby uniknąć niespodziewanych przeszkód w realizacji inwestycji i dlaczego wszyscy na tym skorzystają - zarówno inwestor / zamawiający jak i architekt. A najbardziej skorzysta inwestycja jako taka, a wtedy możemy spierać się tylko kto jest "ojcem" sukcesu!

Piotr Wiśniewski, architekt

wtorek, 25 lutego 2014

PRZEBUDOWA (ADAPTACJA) KAMIENICY A MIEJSCA POSTOJOWE

Kolejny absurd wynikający z zachłanności i pozycji monopolisty krakowskiego ZIKiT. Każda próba zagospodarowania poddaszy nieużytkowych w kamienicach na cele mieszkalne, w Krakowie obarczona jest obecnie wielkim ryzykiem. Prawdę mówiąc zawsze tak było ze względu na wymagania dotyczące niezbędnej ilości miejsc postojowych. Każda decyzja o warunkach zabudowy dla takich inwestycji, pod wpływem nie dającej się oprotestować jednostronnej decyzji ZIKiT, definiowała obowiązek ich zapewnienia, oczywiście poza terenami dróg publicznych.

Dzisiaj jednak sytuacja się zmienia i komplikuje bardziej niż dotychczas, ponieważ Wydział Architektury UMK nie akceptuje jednej z możliwości rozwiązania problemu, polegającej na korzystaniu z ogólnodostępnych (chociaż prywatnych i płatnych) parkingów znajdujących się w okolicy. Dlaczego tak jest? Nie wiemy.

Nie wiemy również (chociaż intensywnie wysilamy nasz intelekt) jak zapewnić niezbędną ilość miejsc postojowych tylko i wyłącznie na terenie inwestycji - istniejące zabytkowe kamienice na terenach śródmiejskich nie pozostawiają przecież "dużego" pola manewru w tej kwestii.

Wiemy jednak jak skutecznie ominąć problem wykorzystując zmiany w interpretacji przepisów. Ponieważ Urzędnicy  są zmienni w swoich "uczuciach" i często zmieniają zdanie w pewnych kwestiach, więc my szybko dostosowujemy się do sytuacji i znajdujemy rozwiązania.

Zapraszamy więc do współpracy!

Przeciwnikom każdej nowej inwestycji (i zdeklarowanym wrogom developerów) przypominamy, że adaptacje poddaszy na cele mieszkalne połączone z przebudowami i modernizacjami zabytkowych kamienic nie muszą oznaczać zwiększenia ilości samochodów parkujących w "centrum". Takie mieszkania chętnie kupują i wynajmują osoby nie korzystające na co dzień z samochodów. Dostępność komunikacji miejskiej jest w obszarach śródmiejskich nie do przecenienia.

Wydaje się, że działania oparte na kompromisie pomiędzy interesem prywatnym a publicznym dają szansę na rewitalizację wielkich obszarów zabytkowej zabudowy pozostającej w rękach prywatnych. Szczególnie w Krakowie. Jeżeli ktoś zna inny skuteczny sposób na rozwiązanie problemu to zapraszam do dyskusji.

Piotr Wiśniewski, architekt

piątek, 21 lutego 2014

JAK CENIĄ NASZĄ PRACĘ INWESTORZY?


Dzisiaj będzie tylko krótka historyjka:

profil1

Pewien inwestor opublikował zaproszenie do złożenia oferty na wykonanie koncepcji architektonicznej budynku, a załącznikiem do tej oferty miała być.... koncepcja architektoniczna. Hmmm...?

Piotr Wiśniewski, architekt




czwartek, 13 lutego 2014

JEŻELI KUPUJESZ MIESZKANIE LUB JESTEŚ DEVELOPEREM......

zwróć szczególną uwagę na wnioski płynące z zapisów paragrafu 93 "warunków technicznych". Pośrednio z zapisów tych wynika, że w mieszkaniu jednopokojowym nie można realizować i projektować aneksów kuchennych otwartych na pokój dzienny! Jest to możliwe jedynie w mieszkaniu wielopokojowym. 

W mieszkaniu jednopokojowym (często zwanym studiem) można stosować kuchnię jako oddzielne pomieszczenie, lub jako wnękę w przedpokoju.

Dlaczego więc na rynku pierwotnym w ofercie developerów znajduje się cała masa takich niewłaściwie zaprojektowanych i zrealizowanych mieszkań - sam nie potrafię odpowiedzieć na to pytanie. Mogę tylko przypuszczać, że przyczyną jest duża trudność w zaprojektowaniu bardzo małego mieszkania uwzględniającego ten przepis. Wnęka kuchenna w przedpokoju jest "niepoprawna politycznie" - pamiętamy takie rozwiązania w małych mieszkaniach budowanych w czasach "słusznie minionych". Aneks kuchenny w pokoju dziennym sztucznie zwiększa jego powierzchnię. Pamiętajmy o wrażeniu przestrzeni u klienta, który ogląda mieszkanie o pow. 30 m2!

Poza tym ten jedyny pokój w takim mieszkaniu, zgodnie z przepisami, powinien mieć powierzchnię min. 16 m2. Dodając do śmiesznie małej powierzchni pokoju właściwego powierzchnię aneksu może uda się spełnić ten warunek.

Cóż, tylko klienci mogą zmienić ten obecnie powszechnie panujący trend w budownictwie mieszkaniowym, polegający na projektowaniu i budowaniu mieszkań, w których nie da się mieszkać i w dodatku niezgodnie z przepisami prawa.

Zobaczymy kiedy to się zmieni - chyba nie prędko!

Piotr Wiśniewski, architekt

czwartek, 6 lutego 2014

ZAMÓWIENIA PUBLICZNE - TROPIMY ABSURDY

W ramach pozyskiwania nowych zleceń analizujemy ogłoszenia o zamówieniach publicznych na wykonanie dokumentacji projektowych, nawet na najmniejsze i dość proste zadania inwestycyjne, co może stanowić dobrą szansę na podnoszenie kwalifikacji młodych i nowych pracowników. Już po kilku dniach zaangażowania w te poszukiwania postanowiliśmy powrócić do redagowania trochę zaniedbanego przez nas bloga aby podzielić się z Wami na gorąco naszymi spostrzeżeniami.
Specyfikacje, jak można było się spodziewać zawierają zapisy co najmniej zastanawiające, często śmieszne i żenujące. Oto przykłady:
  1. Zamówienie na wykonanie projektu remontu elewacji budynku. Termin realizacji - 1 miesiąc od dnia ogłoszenia przetargu. W ramach zlecenia wymagane uzgodnienie projektu z konserwatorem zabytków i dokonanie zgłoszenia. Procedury wymagając więc co najmniej 2 miesiące na ich realizację (na brak sprzeciwu do zgłoszenia można oczekiwać do 1 miesiąca). Wykonanie inwentaryzacji, dokumentacji projektowej, kosztorysów i specyfikacji technicznej - no nie wiem, ale "super bohater" architektoniczny może wykonałby te prace w 2 tygodnie. Mamy więc w rezultacie 2,5 miesiąca, co stanowi niezbędne minimum. No cóż....
  2. Zamówienie na wykonanie projektu remontu tarasu. Wymagania - udokumentowanie wykonania w ciągu ostatnich 3 lat co najmniej dwóch projektów remontów tarasów :) Prowadzimy praktykę zawodową już (a może dopiero, kto wie) od 13 lat, a pod szyldem własnej firmy od 8 lat. Niestety nie jesteśmy wystarczająco doświadczeni, aby wziąć udział w tym przetargu!
  3. Zamówienie na wykonanie projektów rozbiórki kilku obiektów budowlanych. Termin złożenia oferty - 3 dni od daty ogłoszenia przetargu. Termin realizacji - 1 miesiąc łącznie z decyzją o pozwoleniu na rozbiórkę (procedura trwa 2 miesiące) i uzgodnieniem z konserwatorem (1 miesiąc). O zakresie dokumentacji już nie napiszę bo to chyba nie ma znaczenia.
Odnoszę wrażenie, ale może się mylę....

Może na wszelki wypadek zadam pytanie, zamiast konkluzji: Czy ogłoszeniodawcy chcą aby w ogóle ktoś wystartował w przetargu, czy może zwycięzca został już wyłoniony dawno temu?

Ciąg dalszy nastąpi.

Piotr Wiśniewski, architekt

środa, 8 stycznia 2014

DOM

Oto nasz nowy projekt - po ciężkim boju z zapisami planu miejscowego ograniczającymi wszelką kreatywność. Próba uzyskania "kompromisu" pomiędzy tradycją a nowoczesnością, bez kompromisów estetycznych i funkcjonalnych. Czy się udało....?






wtorek, 4 września 2012

NOWY PROJEKT

Zakończyliśmy pracę nad nowym projektem - efekty można obejrzeć na stronie W2 Architekci w zakładce "projekty - mieszkaniowe". Zapraszam!


Piotr Wiśniewski, architekt

sobota, 11 sierpnia 2012

DARMOWY e-BOOK

Udostępniamy wszystkim darmowy e-book - poradnik zatytułowany: "Jak skutecznie zrealizować inwestycję budowlaną - analiza potencjału inwestycyjnego działki budowlanej"

Mamy nadzieję, że odpowiadamy w nim na wszystkie nurtujące Was pytania dotyczące tego tematu. Życzymy miłej lektury.

e-book można pobrać z naszej strony internetowej www.w2architekci.com w zakładce "pobierz".


Piotr Wiśniewski, architekt

środa, 6 czerwca 2012

FUSZERKA W PLANACH MIEJSCOWYCH

W jednym z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego czytamy:

"Przy ustaleniu szczegółowych miejsc postojowych należy uwzględnić:
6) W odniesieniu do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy mieszkaniowej
jednorodzinnej z usługami / MN, MNU /, dla zapewnienia właściwego funkcjonowania
zamierzenia inwestycyjnego w obrębie działki budowlanej należy uwzględnić 2 stałe miejsca postojowe lub dwa garaże, albo jedno miejsce postojowe i jeden garaż."

Zapis ten wprost oznacza, że jeżeli na jednej działce budowlanej projektuje się kilka budynków mieszkalnych jednorodzinnych, to dwa miejsca postojowe (zdaniem autorów planu) są wystarczające dla zapewnienia właściwego funkcjonowania zamierzenia inwestycyjnego.